下面是小编为大家整理的寒冬以来房企众生相（2022年）,供大家参考。
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进入今年下半年以来，房企销售与融资进一步承压，而 10 月份花样年的美元债违约更引发资本市场对于地产行业的市场情绪再次陷入悲观。为研判后续变化，本文梳理了三季度各个房企的信用基本面变化情况，以及采取的主要应对手段，可以对于后续房地产行业的信用变化趋势进行展望，以供投资者参考。
1 三季度房地产市场及企业变化 地产行业动荡及违约加剧，相关政策持续出台。今年以来，房企违约情况出现明显增长， 境内地产债中，天房集团、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、三盛宏业等房企接连违约， 违约金额合计 347 亿元，若包含展期与交叉违约，则达到 620 亿元；而地产美元债方面， 蓝光发展、花样年、新力控股、当代臵业等美元债发行人也出现违约，金额超过 100 亿美元，展现了房地产行业自去年紧调控以来，景气度持续下行，房企资金链日渐紧绷的局面，房企信用危机蔓延。政策端，房住不炒基调依旧明显，国家对房地产的调控虽出现一定边际改善，但并未恢复乐观，三条红线、房贷两条红线、两集中供地政策、预售资金监管等政策体现出对房地产行业的结构性调整仍在持续，尤其恒大事件后，房地产企业的预售资金受限严重，资金腾挪受困，行业各项指标仍在下行、不会出现迅速反弹， 政策从边际改善到真正落实仍需一段时间，房企依旧将出现明显分化。
图表 1 ：
2021 年以来房地产公司违约情况（单位：亿元、家）
违约余额合计 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0
资料来源：
Wind ，
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图表 2 ：房地产调控相关政策
政策
时间
部门
主要内容
三条红线 2020.8.28 人民银行、住建部 房企融资“三条红线”：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于
70 ；2、房企的净负债率不得大于 100 ；3、房企的“现金短债比”小
于 1。
银行贷款 2020.12.28 央行、银保监会 红线一，房地产贷款占比：大型银行不得超过 40 ，中型银行不得超过 两条红线
27.5 ，小型银行不得超过 22.5 ，县域农合机构不得超过 17.2 ，村镇
银行不得超过 12.5 。红线二，个人住房贷款占比：大型银行不得超过
32.5 ，中型银行不得超过 20 ，小型银行不得超过 17.5 ，县域农合机
构不得超过 12.5 ，村镇银行不得超过 7.5 土地两集 2021.2.26 自然资源部 所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年 中政策
不得超过 3 次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时，
应公布本年度公告的发布时序安排。第二个是集中组织出让活动。同批
次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；
以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。
预售资金 2021.11.1 成都市房地产市场 优化预收款支取条件，预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额 监管
平稳健康发展领导 度后，开发企业可申请支取多余部分资金，申请支取的多余资金可用于
小组 农民工工资支付，提供升级装修方案的预售成品住宅项目，根据购房人
选择升级装修情况，将每套预售房源升级装修价款总额的 50 且与开发
企业信用关联后纳入监管，并按规定节点进行支取（成都市）。
预售资金 2021.11.4 北京市 预售资金重点监管额度可由各区依据企业信用水平、经营状况、交付条 监管
件等因素综合确定，每平方米不低于 5000 元，较此前大幅提高 43 。《办
法》还规定银行在支付预售资金前，属地主管部门要进行市场勘察或通
过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度。
房企境内 2021.11.9 中国银行间市场交 部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具，境内发债政 发债或松
易商协会 策有望松动 动
重申稳地 2021.11.12 银保监会 会议指出，稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融泡沫化倾向，健 价、稳房
全房地产调控长效机制，促进房地产行业健康发展。加大不良资产处置 价
力度，持续整治影子银行业务，加快推进高风险金融机构化解风险，严
厉打击违法违规金融活动
资料来源：
Wind ，
三季度房地产销售下行趋势明显，净融资依旧承压。从销售端来看，随着实体经济不振、疫情冲击、人口结构变化，我国居民对商品房有效需求无法支撑商品房销售一直以来的高增长，地产销售进入下行阶段；三季度起，商品房销售面积与销售额累计增速持续下 行，引发房企项目资金回流承压。从融资端来看，房地产融资 7 月之后进一步收紧，受房企接连违约影响，资本市场对行业态度普遍悲观，各融资渠道均呈收缩态势，7-10 月境内债券净融资分别为-78.1、-215.3、-181.7、-189.1 亿元，从中资美元债角度看，2021 年上半年及三季度，融资表现多呈现净流出状态；信托融资方面，国家收紧房地产信托后，信托产品发行骤减，尤其是今年下半年，并无新的房地产信托产品发行，房企融资承压明显。
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图表 3 ：商品住宅销售面积累计同比（单位：
% ）
图表 4 ：地产行业净融资依旧为负
160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60
商品房销售面积:累计同比商品房销售额:累计同比 亿元 发行量 偿还量 净融资 800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800 -1000
700
500
300
100
-100
-300
-500
资料来源：
wind ， 资料来源：
wind ，
图表 5 ：地产美元债情况（单位：亿元）
图表 6 ：地产信托融资发行量（单位：亿元）
200
150
100
50
0
-50
-100
-150 发行量(亿美元) 到期金额(亿美元) 净融资额(亿美元)
140 120 100 80 60 40 20 0 房地产信托
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wind ， 资料来源：
wind ，
企业盈利指标恶化、偿债压力加大特征明显。我们对于 2020 销售排名前 50 的房企进行分析，由于港股房企不披露三季报，因此我们选择 A 股企业与发债主体来分析其盈利与偿债压力。可以发现，三季度房企普遍呈现盈利恶化情况，多数前五十房企销售 收入同比加环比均有所降低，环比下降则更为明显，考虑到房企销售三季度是旺季，“金九银十”通常有助于带来较大的销售额、出清存货，因此三季度营收与利润的环比下降更显得房企盈利情况在行业寒冬下不容客观，预示着能够获取的预售资金有限。偿债方面，货币资金明显较年中下滑，万科、新城、阳光城、蓝光、首开等现金下降严重，降幅超出 20%，而从三条红线指标来看，现金短债比普遍较年中下行、净负债率多数增长，万科、保利、珠海、新城、阳光城等房企呈现较为明显的偿债恶化，但就剔预资产负债率来看，则相对变化不大。
2021-11 2021-09 2021-07 2021-05 2021-03 2021-01 2020-11 2020-09 2020-07 2020-05 2020-03 2020-01 2019-11 2019-09 2019-07 2019-05 2019-03 2019-01 2018-11 2018-09 2018-07 2018-05 2018-03 2018-01 2021-10 2021-09 2021-08 2021-07 2021-06 2021-05 2021-04 2021-03 2021-02 2021-01 2020-12 2020-11 2020-10 2020-09 2020-08 2020-07 2020-06 2020-05 2020-04 2020-03 2020-02 2020-01 2021-10 2021-08 2021-06 2021-04 2021-02 2020-12 2020-10 2020-08 2020-06 2020-04 2020-02 2019-12 2019-10 2019-08 2019-06 2019-04 2019-022021-11 2021-09 2021-07 2021-05 2021-03 2021-01 2020-11 2020-09 2020-07 2020-05 2020-03 2020-01
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1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
0.2
0.4
0.6
0.8
三季度营业收入-同比 三季度营业收入-环比
图表 7 ：盈利指标 图表 8 ：偿债指标
-
-
-
-
-1 万 保 中 绿 招 新 金 金 中 阳 滨 荣 建 中 华 蓝 新 首 华科 利 海 地 商 城 地 科 南 光 江 盛 发 国 发 光 希 开 夏地 发 地 控 蛇 控 集 集 臵 城 集 发 房 铁 股 发 望 股 幸 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 万 保 中 绿 招 新 金 金 科 利 海 地 商 城 地 科
中 阳 滨 南 光 江
荣 建 中 华 盛 发 国 发
蓝 新 首 华 光 希 开 夏 产 展 产 股 口 股 团 团 地 团 展 产 建 份 展 地 份 福 产
地 发 地 控 蛇 控 集 集产 展 产 股 口 股 团 团 臵 城 集地 团 发 房 铁 股展 产 建 份 发 望 股 幸展 地 份 福 产
资料来源：
wind ， 资料来源：
wind ，
图表 9 ：三季度房企货币资金表现情况（单位：亿元）
货币资金-三季度末 货币资金-三季度末
变动幅度
2500
2000
1500
1000
500
0
万
保 中 科
利 海 地
发 地 产
展 产
绿
招
新 金地
商
城 地控
蛇
控 集股 口 股 团
金
中
阳 滨科
南
光 江集
臵
城 集团 地 团
荣
建
中
华 蓝盛
发
国
发 光发
房
铁
股 发展 产 建 份 展
新
首 华 希
开 夏 望
股 幸 地
份 福产 0.2 0.1 0.1 0.0 (0.1) (0.1) (0.2) (0.2) (0.3) (0.3) (0.4)
资料来源：
Wind ， 三季度净利润-同比 三季度净利润-环比
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图表 10 ：三季度房企偿债压力变化（单位：亿元、家）
现金短债比 -三季度末 现金短债比 -年中 变动
净负债率- 三季度末
净负债率- 年中 变动
剔预资产负债率-三季度末 剔预资产负债 率-年中 变动
万科地产 1.79
2.23
-0.44
0.33
0.21
0.12
0.70
0.71
-0.01
保利发展 1.85
2.01
-0.16
0.68
0.59
0.09
0.67
0.68
0.00
中海地产 2.33
2.38
-0.05
0.23
0.18
0.04
0.66
0.66
0.00
绿地控股 0.94
0.85
0.09
1.01
1.17
-0.17
0.81
0.83
-0.01
招商蛇口 1.79
1.94
-0.15
0.34
0.33
0.01
0.60
0.60
0.00
新城控股 1.38
1.60
-0.22
0.59
0.53
0.06
0.75
0.77
-0.01
金地集团 1.44
1.50
-0.06
0.66
0.66
-0.01
0.70
0.70
0.00
金科集团 0.93
0.93
0.00
0.74
0.75
-0.01
0.68
0.69
-0.01
中南置地 0.86
0.84
0.02
0.78
0.95
-0.18
0.77
0.79
-0.01
阳光城 0.96
1.33
-0.37
0.94
0.92
0.02
0.79
0.79
0.01
滨江集团 3.12
2.36
0.76
0.81
0.91
-0.11
0.71
0.71
0.00
荣盛发展 0.72
0.82
-0.10
0.64
0.77
-0.13
0.71
0.72
-0.01
建发房产 2.41
2.47
-0.06
0.54
0.52
0.02
0.69
0.68
0.01
中国铁建 0.68
0.71
-0.03
0.42
0.37
0.04
0.73
0.73
0.00
华发股份 1.62
1.79
-0.17
1.17
1.28
-0.11
0.74
0.75
-0.02
蓝光发展 0.18
0.23
-0.05
2.37
2.28
0.09
0.85
0.84
0.01
新希望地产 0.51
0.48
0.03
1.09
0.99
0.10
0.64
0.62
0.02
首开股份 1.37
1.60
-0.22
1.47
1.42
0.05
0.74
0.75
-0.01
华夏幸福 0.11
0.11
0.00
2.12
2.11
0.01
0.79
0.78
0.01
资料来源：
Wind ，
民营房企困境依旧，与国企央企分化加剧。区分民企与国企来看，二者呈现出一定的分化，民企如恒大、新城控股、阳光城、蓝光发展、华夏幸福等筹资明显恶化，而中国铁 建、建发房产、中海地产、招商蛇口等国企的现金表现则相对较好、流动性较为充足， 资金压力小于多数民营房企，而从踩线情况来看，则以民营房企与国企混改后的绿地控股踩线情况更多，且新增一条红线的阳光城与新希望也均为民营性质，而国企、央企融资压力相对较小，现金短债比大多高于一。
图表 11 ：各房企三季度末踩线情况（单位：亿元、家）
企业
性质
三季度踩线情况
年中踩线情况
绿地控股
公众企业 3
3
蓝光发展
民营企业 3
3
华夏幸福
民营企业 3
3
中南置地
民营企业 2
2
阳光城 民营企业 2
1
荣盛发展
民营企业 2
2
中国铁建
中央国有企业 2
2
华发股份
地方国有企业 2
2
新希望地产 民营企业 2
1
首开股份
地方国有企业 2
2
万科地产
公众企业 1
1
新城控股
民营企业 1
1
金地集团
公众企业 1
1
金科集团
民营企业 1
1
滨江集团
民营企业 1
1
保利发展
中央国有企业 0
0
中海地产
中央国有企业 0
0
招商蛇口
中央国有企业 0
0
建发房产
地方国有企业 0
0
资料来源：
Wind ，
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2 主要应对方式 为应对三季度以来的地产行业的下落、以及融资环境的恶化，各个房企采取了一系列的应对措施，包括缩减开支减少拿地、将现有债务进行展期、增发配股、加大营销促回款、出售项目等主要手段，来度过现在的融资寒冬期以及 2022 年即将到来的偿债高峰时期。
2.1
缩减开支——佳兆业、中骏、时代中国、新城、恒大、世茂、富力等
多数房企普遍降低拿地支出，部分国企拿地相对压力较小。应对融资困境与债务压力， 各房企的主流应对方式是开源节流，即减少投资相关支出，拿地作为房地产公司占比最高的支出部分，受融资与房企现金流偏紧的影响，整体拿地受到较大限制。从 top50 房 企 2021 年 7 月以来的拿地金额来看，有数据统计的 34 家房企中，仅有四家较上年同比 提升，而其余 30 家均呈下降趋势，佳兆业、中骏、时代...
